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中古マンションをリノベーションして住んだ手順をブログで全公開!

ぽけご
ぽけご
こんにちは、気ままに生きてるぽけごです

私たちは夫婦二人暮らしで、同じ賃貸マンションに長らく住んでいたのですが、2017年の夏に「中古マンション×リノベーション」で理想のマイホームを手に入れました。

「中古マンション×リノベーション」とは、新築ではなく中古物件を購入して、その物件にリノベーション工事をおこなって、マイホームとして住む方法です。

私たちのように、同じ場所で長くマンション住まいするのなら、中古マンションをリノベーションしてお安く住むという方法は、間違いなく最強といえるでしょう。

しかし「中古マンション×リノベーション」は、いろいろ調べないとよくわからないし、そんなにうまくいくものなのか、このような疑問はつきないかもしれません。

そこで今回の記事では、「中古マンション×リノベーション」で、私たちが理想のマンション住まいを果たすまで、約4ヶ月間の実体験に基づくあらゆるノウハウを、すべてブログで公開します

私たちが実際に経験する中では、たくさん調べたり試行錯誤したりして、かなりの苦労をしてきました…。

しかし、この記事に書いたことをしっかり実践すれば、「困ることは何もない!」というくらいに、熱量をこめて書き記しています。

きままくん
きままくん
当時の自分に見せてあげたいブログ記事だね

「中古マンション×リノベーション」のあらゆることを書いたので、この記事はとても長いブログになっています。

いっきに全て読むのは大変なので、必要なところだけ読んでもらってもいいですし、よければブックマークをして、ご自身の進捗にあわせてチェックしてみてください。

同じようにマンションをリノベして、理想の住まいを手に入れようと考えている、あなたのお役に立てればうれしいです!

ちなみになぜ賃貸派だった私が、マンション購入を決断したのかは、別のブログ記事でお話ししていますので、興味のある方はそちらもご覧ください。

賃貸派だった私が、賃貸暮らしからマンション購入を決断した理由住まいは賃貸か持ち家かという論争があれば、私はずっと賃貸派を自称してきましたし、ずっと賃貸暮らしを続けてきました。しかし一昨年に、私はついに賃貸派をやめて中古マンションをマイホームとして購入しました。その理由についてお話します。...

目次

中古マンションをリノベーションして理想の住まいを手に入れよう!

近年では新しい住宅の買い方として、中古マンションを購入して、そのマンションをリノベーションをして住むという人が増えています。

私もこのやり方で、理想のマイホームを手に入れることができました。

ただ、この「中古マンション×リノベーション」について、詳しく知らないという方もいると思うので、まずはリノベーションの基本について確認しておきましょう。

いや、もう知ってるし!」という方は、この項目は読み飛ばしてもらっても大丈夫です!

次の項目まで読み飛ばす

リフォームとリノベーションの違いとは?

リフォームとリノベーションってどう違うの??

私もそうだったのですが、このような疑問を持つ方もいるかもしれません。

大まかにいうと、以下のような定義となります。

リフォームとリノベーションの違い

【リフォーム】
古くなったものを元に戻す工事。キッチンやトイレ、壁紙のリフォームなど

【リノベーション】
間取りや内装を変えて、性能や価値を高める工事

リノベーションとリフォームの違い|LOHAS studio より参照

「中古マンション×リノベーション」のメリット

中古マンションを買ってリノベーションするというスタイルは、マイホーム選びで以下のようなメリットを得ることができます。

物件を探しやすい

新築物件となると、それなりの規模の開発プロジェクトが組まれて建てられますので、限られた数の中から探すことになります。

「中古×リノベーション」では、豊富な中古マーケットの中から探すことができますので、自分が探したいエリアや他の条件を絞っても、物件の候補を見つけやすくなります。

価格が安い

新築物件の場合は、開発や広告などに多額の費用をかけているため、それらのコストが上乗せされた価格となっています。

とくに人気のエリアなどでは、市場価値以上のプレミアムを乗せて、強気の価格で設定されていることが多いです。

このような物件を住宅ローンで買ってしまうと、買った瞬間から、「残債>市場価格」となってしまうリスクが高くなるのです。

「中古×リノベーション」では、新築のようなプレミアムが乗っていることもなく、適正な市場価格で物件が販売されており、場合によっては、値下げ交渉を行うことも可能です。

安く購入した中古マンションに、予算のバランスを考えながら自分の好みを取り入れて、自由にリノベーションプランを設定することができます。

余分なコストがほとんど乗ることなく、自分の好みの部分だけに手厚くコストをかけることができるので、理想のマイホームを格安で手に入れることが可能なのです。

好みに合わせて自由にカスタマイズできる

新築マンションの場合は、オプションを選ぶくらいはできても、ある程度プラン化された中から、間取りなどを選んでいく形となります。

「中古×リノベーション」では、古い間取りや内装をすべて取り換えることもできるので、あらゆるところを自分好みの空間にカスタマイズすることができます。

実物を見ながら検討できる

新築マンションの場合は、モデルルームを見学して、自分が住むイメージを沸かせながら、プランを考える形となります。

周りに住む人や住環境も未定なので、営業担当の話やイメージを元に、購入の判断をするしかないのです。

しかし「中古×リノベーション」では、実際にすでに建っているわけですから、建物や売主、隣人などを通じて、住まいの状況を確認することができます。

リノベーション工事も、実際に自分が住む空間を確認しながら、プランを練ることができるのです。

「中古マンション×リノベーション」のデメリット

中古マンションを買ってリノベーションするという場合は、以下のようなデメリットがあります。

建物が古い

中古マンションなので、これまで使われてきた物件を買うことになります。

建ってからの経年が長いほど、建物や内外装の老朽化は、新築物件と比べて大きな差となるでしょう。

内装に関しては、リノベーションで新築以上のものに取り換えることも可能ですが、建物の構造部分や共用部分などは、現状のままを使用していくことになります。

購入を決める前に、構造や共用部に問題がないかを、十分に確認しておく必要があるでしょう。

ただし、これらの問題をしっかり目利きができるのであれば、問題が顕在化している物件を除外することができます。

新築マンションでは判断できない手抜き工事なども、経年しているからこそ確認することができ、回避することも可能となるのです。

「中古×リノベーション」で住まいを手に入れる場合は、このような物件の目利きがしっかりできる、信頼のおける建築業者と進めていくことが重要となります。

住むまでに時間がかかる

普通に中古マンションを買って住む場合と比べると、

  • 現地調査の実施
  • リノベーションプランを計画
  • リノベーション工事

上記のような工程が加わるため、住むまでに2ヶ月~半年くらいは、余分な時間がかかることになります。

物件の購入を済ませて引き渡されてから、リノベーション工事は開始となりますので、物件の購入に住宅ローンを組んでいる場合は、この時点から住宅ローンの返済が始まります。

つまり、リノベーション工事が完了して、新居に引っ越しをするまでの間は、いま住んでいる場所と家賃2重払い状態となるのです。

新築マンションであれば、引き渡し後にすぐに引っ越しできるでしょうから、このような家賃2重払いとなるケースはあまりないでしょう。

この点は明確なデメリットといえるので、事前によく認識しておいてください。

ただ、「現地調査→プランを練る→リノベーション工事」というこの期間は、私にとってはいちばん楽しい時間でした。

この点は新築物件で、「購入を決めてから、でき上がって実際に住むまで」のワクワク感と同じかもしれませんね。

私たちのリノベーション事例。ビフォーアフターをご紹介!

ここでは、実際に築古の中古マンションを購入して、リノベーションをして住んでいる、私たちの実例をブログでご紹介します。

とは言いつつも、実は私たちが購入した中古マンションは、すでに売主によってきれいにリフォームされている物件でしたので、そんなに大がかりな工事はしていません。

物件を探している段階では、まったくの手つかずでフルリノベするしかない物件もあったのですが、最終的に購入を決めた物件はきれいな状態だったのです。

リノベーション前の状態は?

間取り図にすると、このような3LDKのマンションです。賃貸物件でもよくありがちな、ファミリー向けマンションの間取りですよね。

室内はこのような感じで、全面がきれいにリフォームされておりました。何もしなくても、今すぐ引っ越して住めるような感じです。

売主さんはそのつもりでリフォームしてますから、当然といえば当然ですね…

しかし、私たちには3つの譲れない要望があり、この物件をリノベーションすれば、それがすべてかなうのではないかと考えておりました。

私たちが譲れない3つの要望
  • 広々としたリビング
  • 日差しが明るい場所
  • バルコニーが広く眺望がよい

すでにこの物件は、素晴らしい眺望の2面バルコニーがあり、南向きのリビングなので明るい日差しも申し分ありません。

広々としたリビングさえあれば完璧なので、リビングに隣接している部屋の壁を取り払って、3LDKを2LDKに間取り変更することで、条件がそろうのではないかと考えました。

あと実際に見学してみると、トイレがかなり狭かったので、可能であればこちらのスペース拡張もしたいところです。

変更したい個所を図に書き込むと、上図のような感じです。

リフォーム済み物件の購入となって、物件の取得費用の方が想定よりも高くなってしまうため、リノベーションの費用はできるだけ抑えるプランを考えてもらいました。

リノベーション工事の様子と完成後の状態

間取り図で見ると「トイレの拡張は難しい?」という気もしていたのですが、寸法などを詳しく調査してみると拡張できそうなので、トイレ拡張工事もお願いすることに。

我が家のリノベーション工事の内容
  • リビングの拡張工事(クロス全面貼替え含む)
  • トイレ拡張工事(クロス全面貼替え含む)
  • 廊下のクロス全面張り替え
  • その他工事(キッチン造作、コンセント増設など)

リノベーション工事の工期は、2週間半ほどの予定となりました。

その間は何度も足を運んで、状況を確認しながら工事を進めてもらいます。

最終的に手直し工事が入ってしまったこともあり、実際の完成は1週間ほど余分にかかってしまいましたが、何とか満足いく住まいを手に入れることができました。

壁を取り払ったことで、3つの窓から日差しが差し込む、明るくて広々としたリビングに!

トイレも幅を拡張したことにより、狭苦しい感じはなくなって明るい雰囲気に。

こうして日差しが目いっぱい入って、明るく広々としたリビングのあるマイホームが完成となりました。

広いバルコニーと眺望も最高の場所なので、静かにゆっくりと暮らしていけそうです。

実際にかかった費用はどれくらい?

私たちの「中古マンション×リノベーション」において、実際にかかった費用をリアルにご紹介すると、以下のとおりでした。

「中古マンション×リノベーション」にかかった費用
  • 中古マンション購入費:1,500万円(住宅ローン)
  • リノベーション工事費:200万円(住宅ローン)
  • 諸経費:160万円(現金)

物件の購入費とリノベーション費用のバランスは柔軟に考えよう

当初の予定では、築古のマンションを安く購入して、その分リノベーション工事を手厚く行うつもりをしていました。

しかし実際は、リフォーム済みの中古マンションを購入したので、マンションの購入費用が当初想定よりかなり高くなってしまうことに…。

ただその分だけ、リノベーション工事の費用を抑えることができましたし、総額2,000万円以内という当初想定の範囲におさまったので、私たちとしては満足しています。

理想だけを言えば、いっさい手が付けられていない状態のままで中古物件を取得して、そこから自分好みにフルリノベーションをする、これがコスト的にも一番よいと思います。

ただし、そこにこだわりすぎていると、条件を十二分に満たしている物件を見逃してしまうかもしれないので、探すときは物件を見ながら柔軟に判断していきましょう。

諸経費分の現金は必要です

中古マンションの購入費とリノベーション工事費は、住宅ローンを組むことができますが、それ以外にかかる諸経費については、現金の持ち出しが必要です。

諸経費の内訳
  • 物件購入申込みの手付金、仲介手数料
  • 登記費用・印紙代
  • 住宅ローン保証料・手数料
  • 固定資産税・都市計画税
  • 火災保険料、事務手数料など

上記のように、何かと払うお金が存在しています。

「総額の8%くらいの諸経費が必要」、このようなことを聞いた覚えがありますが、実際に体験してみると見事にそれくらいでした…。

諸経費以外でも、引っ越しや家具購入などの費用が別に必要となりますので、物件の総額にもよりますが、最低でも200万円~くらいの現金が必要になると考えておいた方が良さそうです。

「中古マンション×リノベーション」の大まかな手順

私の事例のご紹介はこれくらいにして、ここからはあなたが実際に、「中古マンション×リノベーション」で住まいを手に入れる場合について、お話ししていきます。

まずは中古マンションを購入して、リノベーションをして住むまでの手順を、大まかにつかんでおきましょう。

「中古マンション×リノベーション」の大まかな流れ
  1. リノベーション業者を探す
  2. 物件を探す
  3. プラン打合せ
  4. 物件の購入申し込み
  5. 住宅ローンの申し込み
  6. プラン決定、リフォーム契約
  7. 購入物件引き渡し、着工
  8. 完成、内覧
  9. 引っ越し、入居

とくに大切なポイントなどは、別の項目で後ほど詳しく解説していきます。

1.リノベーション業者を探す

購入する中古マンションを、リノベーションする工事業者を探します。

リノベーションを成功の可否を決める、パートナーとなる存在となりますので、しっかり自分の趣向に合う業者が見つかるまで、とことん探しましょう。

2.物件を探す

工事業者選びと並行して、リノベーションをして住むための、候補となる物件探しもスタートしましょう。

リノベーション工事で、内部を自由に変更することができるので、住まいのエリアや築年数、マンションの広さなど、基礎的な部分のマッチングで物件を探します。

たいていのリノベーション工事業者では、仲介の担当者もいるので、物件探しから一貫して相談することができます。

3.プラン打合せ

希望に沿う中古マンションが見つかった段階で、プランナーと打ち合わせを行って、その物件のリノベーションプランを作成します。

4.物件の購入申し込み

リノベーションにより、自身の希望の住まいにできると判断できたら、物件に買い付けを入れて、売主に購入希望であることを伝えます。

値引き交渉などを行う場合は、この段階で売主とやり取りをします。

売主が売却OKとなれば、仲介営業担当の立会いのもと、売主と売買契約を結びます。

5.住宅ローンの申し込み

住宅ローンを利用する場合は、ローンアドバイザーのサポートにより、金融機関にローン申し込みを行います。

6.プラン決定、リフォーム契約

リノベーションプランが確定するまで打ち合わせを重ねて、決定したプランで工事会社とリフォーム契約を結びます。

7.購入物件引き渡し、着工

住宅ローンの承認と決済完了後に、売主より購入物件の引き渡しが行われます。

この段階よりリノベーション工事が開始となり、現場監督の管理の下で、職人による工事が実施されます。

8.完成、内覧

工事完了後に施主とプランナーで完成確認を行い、問題がなければ完成となります。

9.引っ越し、入居

完成した新居に引っ越しをして、ようやく理想のマイホームでの暮らしがはじまります!

【必読】「中古マンション×リノベーション」を成功させるために大切なこと

「中古マンション×リノベーション」を成功させて、理想のマイホームを手にするためには、さまざまなポイントが存在しています。

しかしそのすべては、たった一つの考え方に集約されるものであり、

「中古マンション×リノベーション」は作り上げるものである

このことをよく理解しておかなければいけません。

「中古マンション×リノベーション」には、さまざまな役割を持つ担当者が何人も関わり、チームでプロジェクトを推進していくようなものです。

それぞれが専門的な技能を持っていて、得意な分野で力を発揮してくれるわけですが、細部にわたるまで共通の認識を持って、トラブルなく完成にもっていくのは、決して簡単なことではありません。

つまり、新築マンションなどを完成品として購入するやり方とは、まったく違うものであるということをよく認識しておく必要があるのです。

私がお金を出すんだからお客様だろう

もしこのような感覚でいるのなら、「必ず失敗する」とまでは言いませんが、理想の我が家を手に入れるまでに、多くの苦難が訪れることになるでしょう…。

ここからは私が自分で実際に経験したことに基づき、「中古マンション×リノベーション」を成功させて、理想のマイホームを手に入れるために、とくに大切であると感じたことをご紹介します。

施主はプロジェクトリーダーである

「中古マンション×リノベーション」の大まかな流れは先にご紹介した通りですが、たくさんの工程で多くの人が関わります。

私も相当な注意をはらって努力をしたのですが、それでもいくつかのトラブルが発生しました。

しかし施主としての認識をもって、当初から「中古マンション×リノベーション」に関わっていましたので、最終的には満足のいく内容にすることができました。

施主(せしゅ)とは?

建築用語で「建築を依頼する人」という意味ですが、「ほどこす主」というやわらかい表現で、一緒に住まいをつくっていくという印象を与えます。

ほどこす心で人を動かして、信頼関係を築きながら完成に導いていくイメージです。

施主は単なる客ではなく、自身の「中古マンション×リノベーション」における、プロジェクトリーダーであるという認識を持ちましょう。

ただしこれは、すべての担当者の間に入って、進行役を担うという意味ではありません。

「中古マンション×リノベーション」を、ワンストップで手掛けている建築業者であれば、その会社の誰かが責任者であるはずです。(一般的には、プランナーが責任者というケースが多いようです)

窓口は責任者に一本化して、各担当者への指示は、責任者から出すように依頼するべきでしょう。

しかし最終的には、施主がプロジェクトの成否を担う、プロジェクトリーダーなんだという気概を示し、ものごとを主体的に判断して、責任者に指示を出す心構えが必要です。

それぞれの担当者には、「自分は客なんだぞ」という雰囲気を出すのではなく、ビジネスパートナーと向き合う気持ちで接するようにしましょう。

失敗できない一大プロジェクトであると認識する

「中古マンション×リノベーション」プロジェクトは、施主であるあなたが、生涯でいちばん高い費用をかけて、理想のマイホームを手に入れるために立ち上げたプロジェクトなのです。

自分のためにも家族のためにも、絶対に失敗するわけにはいかないはず。

ただ、各担当者は自分だけの専任ではありませんので、自分のプロジェクトだけに、100%の労力を注ぐのは物理的に不可能です。

しかし施主であるあなたは、絶対に失敗することができない自身のプロジェクトに、100%の熱量を注ぐことはできるのではないでしょうか。

実際に頭を働かせて手を動かすのは、各担当者だったとしても、プロジェクトの根幹は、施主である自分が握っているのだと認識しましょう。

パートナーとなる「工事会社」選びは何よりも大切

「中古マンション×リノベーション」の工程では、物件探しからリノベーション工事をして、マイホームの完成となるまでに、異なる役割を持つ担当者が何人も登場します。

それぞれの役割について見ていきましょう。

【「中古×リノベーション」に関わる担当者】
仲介営業施主の希望に沿う中古物件を探して、提案してくれる担当者です。
プランナー施主の要望を聞いてリノベーションプランを考えて、提案してくれる担当者です。
ローンアドバイザー金融の知識を持ち、住宅ローンに関わるサポートをしてくれる担当者です。
現場監督工事現場の管理をしてくれる担当者です。
職人実際に工事をしてくれる担当者です。工事の種別ごとに担当が代わる場合があります。

これらのメンバーそれぞれが、自身のプロジェクトを正しく理解して、プロフェッショナルな仕事を遂行しなければ、成功に導くことはできないのです。

個々の担当者を、施主が個別に探してくるというのは現実的ではないので、チームとしてすでにメンバーを保有して、リノベーション工事を請け負っている会社に申し込むことになるでしょう。

一緒にプロジェクトを担当することになるチームのメンバーが、施主である自身の想いやこだわりを共有して、仕事を進めてくれるかどうかに全てがかかっています。

つまり、リノベーション工事を担当する業者選びは、自身のプロジェクトのパートナーを決める判断であり、もっとも重視するべきポイントなのです

とても重要な項目なので、この記事の最後でじっくり解説をしていきます。

チーム内の正確な情報伝達を促進する

「中古マンション×リノベーション」のプロジェクトに集まる担当者は、各分野のエキスパートですから、彼らの常識がすべて同じ基準であるとは限りません。

伝言ゲームで初めに伝えたことが、人を経由するなかで変わってしまうように、

  1. 施主 ⇒ プランナー(責任者)
  2. プランナー(責任者) ⇒ 現場監督
  3. 現場監督 ⇒ 職人

上記のような指示の流れの中で、施主である自分の意図と、微妙に違ってしまうことはあり得るのです。

理想の住まいを追い求めているわけですから、微妙な違いがあったとしても、

ん~、まぁいっか

こんな風には思えないですよね……

実際に、ほとんどのトラブルの原因は、このようなコミュニケーションエラーによるものなのです。

言った言わないなどのエラーが発生しないように、

  • あとから見ても正しく確認できる
  • 誰もが同じ情報を共有することができる

上記をよく意識して、写真や図面を用いながら、メールなどのコミュニケーション手段を積極的に活用しましょう。

中古マンション物件を探すときの注意点

ここでは、実際にリノベーションをして住む物件を探す時の注意点について、実際に私が経験して感じたことも交えながらお話ししていきます。

リノベーション工事業者によっては、物件探しも含めてパッケージ化していて、仲介営業が動いて探してくれる場合もあります。

しかし物件探しは、そういった担当者に任せるのではなく、自分自身で見つけるという気持ちで探しましょう。

仲介営業は自分だけの専属ではなく、たくさんのお客さんのなかの一人として、対応することになってしまうので、自身に割いてもらえる時間は限られています。

また、あくまでも施主から挙げてもらった希望条件の中から、できるだけ条件に当てはまるような物件を探すだけですから、施主が持っているような熱量で物件を探すことはできません。

つまり、施主自身が物件探しをするのが一番なのです。

仲介営業がいい物件を見つけてくれたらラッキー!

これくらいの気持ちでいておいて、あくまでも自身で物件を探すつもりで動きましょう。

自分で見つけた物件情報を持ち込んでもよい

自分で探し当てた物件情報を仲介営業に持ち込んで、あとの交渉ごとを任せてしまうというやり方が可能です。

私が実際に購入していま住んでいる物件も、私がネットで見つけて仲介営業に持ち込んだ案件でした。

自分で見つけた物件なのに、仲介手数料を取られるなんて…

細かなことを言うと、このような思いになる人もいるかもしれません。

私の場合は、プロジェクトのパートナーにも利益を享受してもらって、気持ちよく仕事を進めてもらう方が得策という考えがありました。

しかし売主側に直接行けば、仲介手数料が不要になるという場合もありますから、その辺りの状況も加味したうえで、一番いい方法を判断してください。

ぽけご
ぽけご
不動産の仲介手数料は数十万円単位なので、もし浮かせることができるなら、バカにならない金額です

購入条件は家族と話して事前に決めておく

「中古マンション×リノベーション」では、物件の内装は自由にリノベーションできますから、それほど気にする必要はありません。

住まいのエリアや築年数、マンションの広さなど、基礎的な部分のマッチングで物件を探していきます。

この基礎的な条件については、家族と話してあらかじめ決めておきましょう。

ちなみに私たちが探していた時の条件は、以下のようなものでした。

★必須条件★
  • 60平米以上
  • 2階以上
  • バルコニーが広い(理想は8平米以上)
  • 日差しが明るいところ
  • 騒がしくないところ
★あれば良い条件★
  • 角部屋である
  • 駅から徒歩15分以内
  • スーパー徒歩10分以内

いま見返してみると、「駅から徒歩15分以内」という条件だけちょっと微妙ですが、あとはすべてクリアできています。

こういった「リノベーションしても変えようがない基礎的条件」を、事前にしっかり決めておきましょう。

ネット不動産情報などで毎日欠かさずチェックする

物件探しはネット検索を活用して行いましょう。

エリアの不動産業者をまわって、挨拶しながら物件の紹介をお願いする…、このような方法もありますが、正直なところ効率がよくありません。

私が実際に自分がやってみての感想としては、ネット上の物件検索で探すだけで充分であると感じます。その理由は以下の通りです。

  • ネット検索であれば少ない時間で効率よく探せる
  • リノベーションを狙う物件は業者の人気物件とは限らない

まずなによりも、忙しい合間をぬって物件を探せる時間なんて限られますよね…。

しかしネットの物件検索を活用すれば、家にいながらわずかの時間で希望物件を探すことができます。

検索サイトでいちど検索した条件は、登録しておいて次からはワンクリックで探すことができますし、新しく登録された場合にメール通知してくれる機能もあったりします。

いろんな検索サイトでこのような作業をやっておけば、ワンクリック検索やメールチェックを、日々のわずかな時間で実施するだけで、効率よく物件探しすることができます。

また、そもそもリノベーションを考えるような物件は、築古であったり価格も安いものなので、あまり人気が無く放置気味の物件だったりします。

わざわざ不動産屋さんにあいさつ回りしたところで、彼らからあまり喜ばれない物件ばかりを探してもらうことになるので、気まずい思いをするかもしれません…。

実際に私が探している中でも、「これ良さそう!」という物件は、ネット掲載されてからしばらくたっても、売れずに残されたままの放置物件も結構ありました。

ですので、「中古マンション×リノベーション」の対象物件を探す時は、基本的にネット検索で探すだけでも大丈夫です。

ただし、多くはないにしても、同じ目線でリノベ物件を探している競争相手もいますので、定期的なチェックは怠らないようにしましょう。

オススメのネット検索サイトは?

とくにオススメのサイトというのはありません。

私も普通にネット検索して、1ページ目に出てくるような大手サイトで、ひと通り検索して探していました。

念のためまとめておくと、以下のようなサイトになると思いますのでご活用ください。

リノベーションプランの打ち合わせにおける注意点

リノベーションプランを決める打ち合わせとは、プロジェクトの中核を担うミーティングのようなものです。

打ち合わせにはお客様としてのぞむのではなく、「施主がプロジェクトリーダーである」という認識のもとに、「自分がすべての決定をしていく」という主体性を持ってのぞみましょう。

予算感は自分で持っておく

当たり前のことではあるのですが、「中古マンション×リノベーション」における予算感は、あらかじめ家族とよく話しておき、しっかりと固めておきましょう。

物件が決まれば購入費用も決まりますので、必然的にリノベーションに掛けられる費用も定まります。

ところが予算感が明確に定まっていないと、リノベーションプランも大きく飛躍しすぎてしまい、現実的なものでなくなってしまいます。

リノベーションはお金をかけようと思ったら、どれだけでもかけれますし、プランナーもお金をかけて大規模プランにする方が乗り気になります。

仮にローンが組めるからといっても、支払いが現実的でない計画を立てるべきではありません。

住宅ローン計算アプリなどを使用して、毎月の支払額などから予算感は明確に決めておき、その範囲でリノベーションプランを打ち合わせるようにしておきましょう。

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譲れないこだわりポイントを明確にして、プランナーと共有する

プランの打合せを進める前に、住まいの譲れないこだわりのポイントを、家族と話し合ってしっかり決めておきましょう。

そしてその内容を、プランナーとも共有しておくようにします。

口頭で伝えるだけでは、後であいまいになってしまうので、あらかじめ書き出しておき、それを見ながら打合せを進めていくのがベストです。

写真は私たちが実際に使用した、自分たちのこだわりポイントをまとめたリストです。

まずは夫婦でお互いに無制限に要望を出してみて、それを費用感や本当にいるかなどを話し合って、最終的に0~10で要望度ランクを決めました。

プランナーもこのような形で要望度がまとめられていると、何を優先してプランに盛り込むべきかが一目でわかるので、よりニーズとマッチしたプランが立てやすくなります。

また、書き出した要望項目は、プランナーが図面作成をする段階で、文字として記載するようにしてもらうと、現場監督や職人にも正確に伝えることができます。

家具などのサイズ感をすべて出しておく

部屋や収納スペースの広さなどは、設置する家具によっても変わってくるものです。

ですので、使用する家具などのサイズは、計れるものは事前に計測しておいて、写真のように表にまとめて、プランナーに情報提供しておきましょう。

プランナーが実際に図面を書き起こす際に、参考にすることができますし、図面を見ながら打ち合わせをする際にも、施主自身もサイズ感を掴みながら判断をすることができます。

仮に「家具は新居引っ越しにあわせて新調する」という場合でも、事前に購入候補の寸法を調べて、リストアップしておきましょう。

打合せ内容はボイスレコーダーで録音(議事録も残させる)

最初にボイスレコーダーに残すことを伝えて、打合せ内容は録音して残すようにしましょう。

録音しておくことで、どういう話だったか、後から聞き返して確認することもできます。

実際に私も、仕事で打ち合わせに参加できなかった時があるのですが、妻とプランナーが打ち合わせた内容を後から録音で聞いて、正確に共有することができました。

プランナーとしても、あいまいな回答ができなくなりますから、「確認してメールでお伝えします」といった、正確さを重視する対応になるのです。

もしもボイスレコーダーの使用をプランナーが断るようであれば、その会社を利用することは見送った方がよいかもしれません。

また、打ち合わせた内容は、議事録として施主に出すようにプランナーに依頼しましょう。

文字化してまとめてもらうことで、プランナー自身の情報認識の精度が上がりますし、認識の食い違いがないか確認することができます。

やり取りはできるだけメールで、図面や写真など後に残るもので行う

打合せ以外のやり取りは、できるだけメールで統一してもらうように依頼しましょう。

メールであれば文字として残るので、後から再確認ができますし、図面や写真などを添付して、ビジュアルでも情報共有することができます。

ペイントなどを利用して、写真に言いたいことを書き込むようにすれば、お互いに正しくイメージを共有することができます。

リノベーション工事が開始された後の注意点

物件の購入手続きと決済が完了したら、物件のカギを受け取って、いよいよリノベーション工事が開始です!

ここまでは主にプランナーと打ち合わせを重ねてきましたが、実際に工事をしてくれるのは、職人さんとそれを管理する現場監督です。

工事期間中においても、プランナーと打ち合わせてきたことが正確に工事内容に反映されているか、施主としてしっかりチェックしていきましょう

できるだけ現場に足を運んで、気になる点をチェックする

工事期間中も、できるだけ現場に足を運んで、工事の進捗を確認するようにしましょう。

突然フラっと行くと、現場監督や職人さんもビックリしますから、事前にプランナー(責任者)に訪問する旨を伝えた上で、現場に足を運ぶようにしてください。

その際には、お茶などを職人さんへの差し入れとして、用意しておくと喜ばれます。

現場では仮に気になる点があっても、その場で直接職人さんなどに指摘はせず、写真に撮るなどして、プランナー(責任者)に確認するようにしましょう。

施主と気軽に話せる気さくな職人さんもいますが、コミュニケーションがあまり得意ではない職人さんも多いです。

現地訪問する時間を、あえて職人さんが帰った後にしたり、お休みの日に訪問するのもいいかもしれません。

正直なところ職人さんからすれば、施主がちょこちょこ見に来るというのは、仕事がやりにくいと感じる方もいるでしょう。

しかし職人さんに対して、

職人さん
職人さん
この施主さんは、工事の具合を細かくチェックする人なんだな

このように感じてもらえるほうが、メリットは大きいのです。

ただし差し入れなどの職人さんへの気遣いを忘れずに、「細かいけどいい施主さん」という印象を持ってもらえるように心掛けましょう。

写真をたくさん撮ってチームで共有する

現地では進ちょく状況などをできるだけ写真撮影して、それらをGoogleドライブなどを利用して、チーム内で共有するようにしましょう。

写真をいちいちメールへ添付するやり方では、やり取りが多くなってくると、どれがどれだか分かりにくくなってしまいます。

上の画像のように、実際に私もGoogleドライブを活用して、プランナーや現場監督と現場写真を共有していました。

その際に部屋ごとでフォルダ分けをして、そこに撮影した写真をアップしていくことで、お互いに写真で状況を確認できるようにしたのです。

こうすることでメールでは、「○○のフォルダに入れた△△の写真で確認してください」などと、いちいちファイル添付をする必要がなくなります。

事後報告だけで勝手に進めさせない

実際のリノベーション工事では、(壁などを)壊してみないと、中がどうなってるかわからないという場合があります。

このような場合でも、

壊してみたら○○だったので、このパターンで工事を進めました

上記のような事後報告の形ではなく、現場監督か職人さんに、その時点で写真を撮って報告してもらい、施主が確認した後に工事を再開させるよう、あらかじめ話しておきましょう。

私のリノベーション工事でも、実際にこのようなケースがありました。

もともとのトイレが狭かったので、幅の拡張を依頼していたのです。

ただ隣にあるユニットバスが、トイレの幅拡張に干渉する可能性があり、壁を壊してみないと、どこまで拡張できるかわからないという話でした。

壊してみたところ、90cm幅に拡げるのが限界なので、それで進めます

このような連絡が仕事中に入り、あわてて写真を撮って送るように指示を出しました。

上の写真が実際に撮影してもらったものですが、写真を見て、確かに90cmで限界だなと確認できたので、提案通りの内容で進めてもらいました。

しかし、もし写真で確認することなく、そのまま進めてしまっていたら、壁を直してしまった後では、確認することができなくなってしまいます。

本当に90cmで限界だったんだろうか…

このような思いを、ずっと持ち続けることになったかもしれません。

現場監督さんからすれば手間が増えますし、工事の進ちょくも多少は遅くなってしまいます。

しかしこのプロジェクトは、施主の確認・指示ありきであるということを、チーム内に認識てもらうことは重要なことなのです。

問題があった場合は、事実の指摘と改善要望を伝える

現場確認をする中で、打合せ内容と違ったり、施工ミスと思われる個所を発見しても、怒ったり怒鳴ったりすることなく、事実の指摘と改善要望を淡々と伝えましょう。

きままくん
きままくん
もちろん写真を撮影して添えることを忘れずにね

リフォームやリノベーション工事では、既存のものを壊して、作り直しているわけですから、言ってしまえば、ミスした個所の一面を取り壊して、もう一度やり直してもらえば、キレイに仕上がるのです。

プロジェクトの責任者という観点でいえば、チームのメンバーにミスを責めるのではなく、ミスを取り返してもらうという気持ちでチームに働いてもらいましょう。

その方が、最終的にはいい仕事をしてくれるのではないでしょうか。

【実践】パートナーとなる工事業者を見つけよう!

ここまででお話ししてきた通り、「中古マンション×リノベーション」で理想のマイホームを手に入れるためには、

パートナーとして信頼できるリノベーション工事業者を見つけること

上記がとても重要となります。

おそらくは一生に一度しかないような、絶対に失敗できない高額のプロジェクトを手掛けるわけですから、パートナーが見つかるまでは前に進めるべきではないです。

幸いなことに、リノベーション工事会社に関する以下のやり取りは、ほとんどが無料で対応してくれますから、できるだけ多くの業者と会ってパートナーを探しましょう。

  • リノベーション工事会社の資料請求
  • プランの相談、打ち合わせ、工事見学会など

あなたのパートナー選びのヒントとなるように、私自身が経験したことに基づいて、選び方のポイントをまとめてみました。

以下の点もふまえて、しっかり見定めていきましょう。

プランナー(責任者)が信頼のおける人物か?

その工事会社において、自身のプロジェクトにおける会社側の責任者が誰になるのか、まずはそこを見極めてください。

担当するプランナーが責任者になる場合が多いと思いますが、その責任者が以下に該当する人物かどうかを確認しましょう。

  • その会社のエース的なポジションである
  • 発言にあいまいさがなく、的確な返答をする
  • 仕事に対する責任感が強く、プライドを持っている

その会社のエース的なポジションである

プランナーという仕事は、建築業界において花形といえる職種ですので、必然的にその会社においても、もてはやされる存在であるといえます。

なかでもエース的な存在のプランナーであれば、当然ながら会社にとっても、エースが手掛けるプロジェクトでコケるようなことは避けたいはずです。

エースが手掛けるプロジェクトでは、何かあった場合のリカバリーに対する決裁にも、差が出る可能性があるかもしれません。

自身の一世一代のプロジェクトは、ぜひともその会社のエースに担ってもらいましょう。

そのプランナーがエースかどうかを見極める方法は、その会社のホームページを確認すればわかります。

その会社のエースであるプランナーは、イメージ写真などでサイト上に頻繁に登場しているはずです。

プランナーが写真でホームページに登場していなかったり、エースじゃないプランナーが担当になるような場合は、パートナー候補から外すべきかもしれません。

プランを依頼する場合は、エースを見極めてから指名でアポを取るのも有効な手段です。

発言にあいまいさがなく、的確な返答をする

打ち合わせやメールでのやり取りなどで、発言があいまいだったり、指摘するとすぐに撤回したり、適当な印象を感じてしまう場合は、避けておくべきでしょう。

前述してきたとおり、「中古マンション×リノベーション」を完了させるまでには、膨大なやり取りが発生しますし、さまざまな役割の人間がかかわります。

その責任者たる人間の発言が、信頼に欠けるものであれば、プロジェクトを成功に導ける可能性は低いでしょう。

知識や経験に基づいて、的確な回答ができているかしっかりと見極めてください。

仕事に対する責任感が強く、プライドを持っている

プランナーという仕事にやりがいを感じており、施主の一生ものの工事を手掛けるという責任感、施主の満足のためにはとことんやるぞというプライド。

このようなことを感じれる相手かどうかを見極めましょう。

前述しましたが、リノベーション工事においては多少ミスがあっても、やり直し工事をすればリカバリーは可能です。

そういうトラブルがあったときに、

ご迷惑をおかけして申し訳ありません。一面をやり直し工事させてください

即座にこういった発言ができる相手を、パートナーに選ぶべきです。

また逆に、そういうミスがあっても、それでも気持ちよく任せられる相手かどうかを、自分自身にも問うてみましょう。

リフォーム一体型住宅ローンが利用できる

  • 物件を購入する費用のローン(住宅ローン)
  • リノベーション工事をする費用のローン(リフォームローン)

通常では、これらは別々のローンとなりますが、同じ金融機関で住宅ローンとして、まとめて組めるプランを持っている会社を選びましょう。

「中古×リノベーション」の実績が十分にある会社なら、金融機関と提携をしていて、両方のローンを住宅ローンに準ずる低金利で利用することができます。

リフォームローンだけが信販系のローンで、金利が高く支払期間も短くなるプランしか持っていない会社は、月々の支払いが高くなるため避けた方がよいでしょう。

私も依頼した工事業者が提携する金融機関で、「リフォーム一体型住宅ローン」を利用してリノベーションしたので、わずか0.55%という低金利でローンの支払いをしています。

リフォーム一体型住宅ローン」については、下記の記事で詳しく解説していますので、こちらをどうぞ。

▼「リフォーム一体型住宅ローン」の詳細はこちら▼
リノベーションで住むならリフォーム一体型住宅ローンがおすすめ!「住宅購入+リノベーション工事」で住まいを手に入れる際に利用できる、リフォーム一体型住宅ローンをご存知でしょうか。私もこのローンを利用して理想のマイホームを手に入れたのですが、メリットやお得度の比較、詳しい手続きなどを解説します。...

「中古×リノベーション」の施工事例が豊富にある

プランナーとの打ち合わせにおいては、自分のイメージしたものを、どれだけ形にしてもらえるかが重要となります。

しかし実際にはないものを、言葉で表現して相手に伝えるということは、非常に難しいことです。

その会社に豊富な施工事例があるのなら、「この事例のイメージで○○をこうしてほしい」というように、より具体的にイメージを伝えることができます。

プランナーも実際に関わった工事で、イメージをすることができますから、正確な共有がしやすくなるでしょう。

「中古×リノベーション」を手掛ける工事業者

前述した内容をふまえて、「中古×リノベーション」を手掛けている、オススメのリノベーション会社を6社ご紹介します。

それぞれで対応エリアや特徴なども違いますので、できるだけ多くの会社で資料請求や問い合わせなどを行って、ご自身のパートナー選びに役立ててください。

全国幅広いエリアで展開中  リノべる。

公式サイト: https://www.renoveru.jp/
対応エリア: 北海道(札幌)、東北、関東、東海、関西、山陽(岡山・広島)、九州

関東、関西、東海エリアを中心に、広く「中古×リノベーション」を手掛けている会社です。

一般住宅だけでなく飲食店やサロンなどの内装も手掛けているため、魅力ある空間演出の施工事例が数多く紹介されてます。

ショールームも全国各地に展開されているので、見てさわって、「中古×リノベーション」を感じることができます。

都心近郊で確かな実績  マイリノ(グローバルベイス)

公式サイト: https://www.globalbase.jp
対応エリア: 東京、神奈川

主に都内23区、及び横浜、川崎を中心としたエリアで「中古×リノベーション」を手掛けている会社です。

フルスケルトンにして床組から老朽化した配管や給排水管まで、すべてを新しく改修するリノベーションを提供しており、自由度の高いプランが可能なうえ、 長年にわたって物件や設備の品質を担保してくれます。

仲介手数料無料が魅力  リノデュース

公式サイト: https://www.renoduce.com/
対応エリア: 東京、神奈川、埼玉、千葉

東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県エリアで「中古×リノベーション」を手掛けている会社です。

物件購入時の仲介手数料が無料というのが魅力です。しかも最大10年間の保証付きなので、万一のトラブルや補修対応なども安心です。

家具や雑貨、グリーンやアートなどのインテリアコーディネートも相談できます。

シンプルナチュラル系なら  ひかリノベ

公式サイト: https://hikarinobe.com/
対応エリア: 東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城

東京、神奈川、埼玉、千葉、茨城のエリアで「中古×リノベーション」を手掛けている会社です。

サイトを見るとサービスの特徴が分かりやすくまとめられており、プランニング力の高さをうかがい知ることができます。

完成後の住まいの品質を第3者機関の厳しいチェックで評価され、安心して暮らせるマイホームの証明を得ることができます。

公式サイトを見る

ひかリノベ

自然素材と性能にこだわり  LOHAS studio

公式サイト: https://www.okuta.com/
対応エリア: 東京、神奈川、埼玉、千葉

東京、神奈川、埼玉、千葉の1都3県エリアで「中古×リノベーション」を手掛けている会社です。

リフォームデザインコンテストで3年連続全国最優秀賞受賞、国土交通省・長期優良住宅先導事業に3年連続で採択と、デザイン・品質ともに高い評価を得ています。

物件購入前の無料住宅診断や引き渡し後の会員制サポートなど、安心のメニューがそろっています。

阪神間-北摂エリアなら  ウィル

公式サイト: https://www.wills.co.jp/reform/
対応エリア: 大阪、兵庫

大阪の北摂エリアから阪神エリアにかけて、「中古×リノベーション」を手掛けている会社です。

私の自宅マンション購入でお世話になった業者さんです。

上場企業で安心感もあり、物件探しからプランニング、リノベーション工事やローン対応まで、すべてがグループ会社の中で対応してくれるので、連携が十分に取れていてスムーズでした。

不動産情報サイトで探してみる

もちろんここにあげた以外でも全国にはたくさんありますので、SUUMOやLIFULL HOME’S などを活用して近くにいい会社がないか探してみましょう。

SUUMO(スーモ)

公式サイト: https://suumo.jp/

リクルート運営の不動産・住宅に関する総合情報サイト『SUUMO(スーモ)』です。

中古物件のエリア検索や「リフォーム→中古を買ってリフォーム」と選ぶことで、対応できる会社を探すこともできます。

公式サイトを見る

 SUUMO(スーモ)

LIFULL HOME’S 住まいの窓口

公式サイト: https://www.homes.co.jp/counter/lp/allmarket/

LIFULL HOME’Sが運営する住まいの窓口は、家探し・家づくりの悩みを 専属のアドバイザーが無料で解決するサービスです。

まずは何からすればよいかわからないという方は、物件の選び方やローンに関すること、進め方の相談をすることができます。

いきなり工事会社と直接コンタクトを取るのが不安な方におすすめです。

公式サイトを見る

 LIFULL HOME’S 住まいの窓口